Det kan finnas många olika anledningar till att du vill hyra ut din bostad. Kanske beror det på jobb, studier på annan ort eller funderingar på att bli sambo. Oavsett anledning är det viktigt att du är väl förberedd och har koll på vilka regler som gäller för att undvika en eventuell tvist med dina hyresgäster. Den här artikeln avser tidsbegränsad uthyrning av bostadsrätt.

 

1. Bostadsrättsföreningen 

Först av allt måste bostadsföreningen godkänna att du hyr ut lägenheten. Om bostadsföreningen säger nej kan du ansöka om tillstånd hos hyresnämnden, som är den statliga förvaltningsmyndigheten.

Hyr du ut utan tillstånd kan du riskera att förlora din lägenhet så det är viktigt att ha godkännandet på plats allra först. Ska du bara hyra ut ett rum och själv bo kvar, dvs. ha en inneboende, behöver du inte ett godkännande från bostadsföreningen.

1 januari 2014 kom en ny lagändring som gjorde det lättare att hyra ut i andra hand. Har du en bostadsrätt räcker det med att ha ett skäl till att hyra eller låna ut lägenheten (till skillnad från när du hyr ut en hyresrätt och måste ha ”beaktansvärda skäl”). Det är helt ok att låna eller hyra ut lägenheten till en familjemedlem eller hyra ut en lägenhet du köpt för att flytta till när du blir pensionär.


2. Hur skriver man kontrakt?

Det är inget krav på att ha ett skriftligt hyresavtal med det rekommenderas att inte bara ha ett muntligt avtal. Skulle det bli något problem mellan dig och hyresgästen om t.ex. uppsägningstid eller hyra, så är det en fördel att kunna bevisa vad ni kom överens om från början.

Det är också en bra idé att skriva en lista över alla saker som finns kvar i lägenheten, en så kallad inventarieförteckning, och i vilket skick dina saker är i. Ta gärna foton. Det går att köpa formulär för hyresavtal på nätet och i bokhandlare.

 

3. Hur hög hyra får jag ta?

Det är helt ok att du och din hyresgäst kommer överens om hyran men det finns en del riktlinjer för hur hög hyran maximalt får vara. Lite förenklat kan man säga att hyran inte ska vara speciellt mycket mer än uthyrarens kapitalkostnad och driftskostnad tillsammans.

Vad är kapitalkostnad?
Kapitalkostnad är en uppskattad kostnad som ska motsvara det som uthyraren betalar eller skulle ha betalat för att ha kapital låst i banken. Det spelar ingen roll om uthyraren har tagit ett lån i banken för att köpa bostaden eller inte, kostnaden är bara en uppskattning.

För att göra det ännu krångligare beräknas kapitalkostnaden som en avkastningsränta och beräknas utifrån lägenhetens marknadsvärde. Avkastningsräntan brukar hamna på ett par procent över riksbankens referensränta, idag räknar man med 4 %.

Vad är driftskostnad?
Man kan säga att driftskostnaderna är de riktiga utgifterna som uthyraren har. Det kan vara utgifter till bostadsrättsföreningen, internet, TV-licens eller värme. Om lägenheten är möblerad kan uthyraren också få ersättning för slitage.

Exempel:
Din bostadsrätt är värd 2 000 000 kr.
Varje månad betalar du 1 500 kr till bostadsföreningen.
Avkastningsräntan är i det här exemplet 4 %.
Formeln är: (lägenhetens värde x avkastningsräntan) dividerat med 12 månader + utgift till föreningen = uthyrarens kostnader per månad.
(2 000 000 x 0,04) /12 + 1 500 = 8 166 kr.

Om hyran i det här fallet var satt till 12 000 kr kan hyresgästen kontakta hyresnämnden och be om en hyressänkning eftersom hyran faktiskt är betydligt högre än uthyrarens totala kapitalkostnad och driftskostnad.

1 februari 2013 infördes en ny lag om privathyrning av bostäder. Du kan läsa mer om den nya lagen på regeringens hemsida.

 

4. Måste jag skatta för hyresintäkten?

Det enklaste svaret på den frågan är att det beror på hur stor din hyresintäkt är. Det kan förklaras så här:

  • När du hyr ut din bostadsrätt har du varje år rätt att dra av 40 000 kronor i schablonavdrag.*
  • Hyr du ut din villa får du dessutom göra avdrag med 20 % på hyran.
  • Överskottet ska beskattas med 30 %.
     

Exempel på hur du räknar ut skatten på en hyresintäkt:
Anders hyr ut sin bostadsrätt för 100 000 kr/ år.
Hyresintäkt – Schablonavdrag = Anders totala överskott som han ska betala skatt för.
100 000 – 40 000 = 60 000 kr
Anders skattepliktiga överskott x 30 % skatt = Den totala skatt Anders ska betala per år för att hyra ut sin bostadsrätt.
60 000 x 0,3 = 18 000 kr

Om du hyr ut din bostadsrätt för mindre än 40 000 kr per år (mindre än schablonavdraget) behöver du inte betala skatt för inkomsten och även om avdraget är större än inkomsten, får du inte pengar tillbaka.

*Ett schablonavdrag ett förutbestämt belopp som dras av i deklarationen.

 

5. Hur lång är uppsägningstiden?

När uthyrningsperioden är tidsbegränsad upphör hyresavtalet vid periodens slut, utan att du behöver säga upp din hyresgäst. Har ni ändå kommit överens om en uppsägningstid måste du som hyresvärd säga upp avtalet, med minst 3 månaders varsel, räknat från nästa månadsskifte, för att kontraktet ska upphöra efter ett år. Din hyresgäst däremot behöver inte göra någonting utan har rätt att flytta när kontraktet går ut.

Både du och din hyresgäst kan säga upp hyresavtalet i förtid. Som uthyrare måste du säga upp hyresavtalet med minst 3 månaders varsel, räknat från kommande månadsskifte. Din hyresgäst kan säga upp avtalet med en månads varsel, räknat från kommande månadsskifte. Båda parter har rätt att säga upp avtalet och det krävs inga speciella skäl.

Exempel:
Om du säger upp hyresavtalet 15 juli upphör kontraktet den sista oktober.
Om din hyresgäst säger upp hyreskontraktet 15 juli upphör kontraktet den sista augusti.

Läsa mer om ”privatuthyrningslagen”.


6. Tillkommer det några avgifter?

Bostadsrättsföreningen kan ha rätt till att ta ut en avgift på max. 10 % när du hyr ut din lägenhet i andra hand. Det ska dock stå i föreningens stadgar och gör det inte det, har föreningen inte någon rätt att kräva någon avgift.


Du kan läsa mer om hur det fungerar att hyra ut din bostadsrätt på Hyresnämndens hemsida.

Innehålll